Chương trình có thể hoàn hảo và hồ sơ của bạn có thể đủ, nhưng nếu bên bạn đưa tiền cho không thực hiện đúng cam kết thì bạn mất phần lớn — và mất theo cách khó thu hồi nhất. Đây là nhóm rủi ro có mức thiệt hại lớn nhất, và cũng là nhóm mà việc thẩm định trước có tác dụng rõ ràng nhất.
Bốn dạng đối tác và rủi ro tương ứng
Bạn thường có nhiều hơn một đối tác trong cùng một hồ sơ.
Bên phát hành công cụ tài chính: rủi ro là họ không trả được khi tới kỳ hạn.
Chủ đầu tư dự án bất động sản: rủi ro là dự án chậm, chất lượng không như cam kết, hoặc không hoàn thành.
Bên tổ chức dự án góp vốn: rủi ro là dự án không đạt chỉ tiêu, hoặc việc quản lý không minh bạch.
Và bên tư vấn làm hồ sơ: rủi ro là hồ sơ bị làm sai hoặc chậm, và với các khoản phí không hoàn lại thì thiệt hại là thật.
Sáu câu hỏi thẩm định một đối tác
Chúng dùng được cho cả bốn dạng trên.
"Họ đã làm việc này bao lâu, và với bao nhiêu trường hợp đã hoàn tất?"
"Tôi nói chuyện được với vài người đã làm việc với họ không?" Yêu cầu tham chiếu là việc bình thường ở quy mô này, và cách họ phản ứng với yêu cầu đó là một thông tin.
"Họ có giấy phép gì, do cơ quan nào cấp, và tôi tra ở đâu?" Tra thật chứ đừng nhận một bản sao được đưa cho.
"Tình hình tài chính của họ ra sao?" Với bên phát hành và chủ đầu tư, đây là câu hỏi cần một chuyên gia tài chính đọc báo cáo giúp bạn.
"Đã có tranh chấp hay vụ việc nào liên quan tới họ chưa?" Nhiều nước có cơ sở dữ liệu công khai về việc này.
Và "nếu họ không thực hiện, tôi có quyền gì và ở đâu?" Câu cuối là câu quyết định, và câu trả lời phải nằm trong hợp đồng.
Bốn điều khoản nên có trong hợp đồng
Hãy để luật sư của riêng bạn đọc và đề xuất, đây chỉ là những điểm đáng chú ý.
Cơ chế giữ tiền trong giai đoạn chờ. Tiền nằm trong tài khoản do bên thứ ba độc lập giữ khác hẳn tiền đã chuyển thẳng cho bên bán.
Điều kiện và thời hạn hoàn tiền, cho từng tình huống: hồ sơ bị từ chối, dự án chậm quá một mốc, bên kia không thực hiện.
Mốc tiến độ và hệ quả nếu trễ, với các dự án đang xây.
Và luật áp dụng cùng nơi giải quyết tranh chấp. Điều khoản này nghe kỹ thuật nhưng nó quyết định bạn có thể làm gì khi mọi thứ hỏng — và một nơi giải quyết tranh chấp ở quá xa và quá tốn kém thì về thực tế là không có quyền gì.
Ba dấu hiệu nên dừng lại
Chúng đủ rõ để không cần chuyên môn mới nhận ra.
Không đưa được trường hợp nào đã hoàn tất, hoặc không cho bạn nói chuyện với ai.
Hợp đồng không có điều khoản hoàn tiền, hoặc có nhưng điều kiện mơ hồ tới mức không dùng được.
Và họ thúc bạn quyết nhanh, hoặc từ chối cho luật sư của bạn có thời gian đọc. Không có lý do chính đáng nào để không cho một bên ký hợp đồng thời gian đọc hợp đồng đó.
Cách đưa nhóm này vào phép tính
Ước tính phần bạn mất nếu đối tác không thực hiện, sau khi đã tính các cơ chế bảo vệ trong hợp đồng.
So con số đó với chi phí của việc thẩm định độc lập. Tỷ lệ giữa hai con số gần như luôn cho ra cùng một kết luận: thẩm định là khoản chi nhỏ nhất và có giá trị bảo vệ lớn nhất trong cả kế hoạch.
Và nếu bạn không thể thẩm định được một đối tác — vì không có thông tin, vì họ không hợp tác — hãy coi đó là câu trả lời. Một đối tác không thẩm định được là một rủi ro không định giá được, và rủi ro không định giá được thì không nên nhận ở quy mô này.
Có những dạng đối tác nào?
Bốn: bên phát hành công cụ tài chính, chủ đầu tư dự án bất động sản, bên tổ chức dự án góp vốn, và bên tư vấn làm hồ sơ — bạn thường có nhiều hơn một trong cùng một hồ sơ.
Thẩm định một đối tác bằng cách nào?
Sáu câu: họ làm bao lâu và bao nhiêu trường hợp đã hoàn tất, cho nói chuyện với người đã làm việc với họ không, có giấy phép gì và tra ở đâu, tình hình tài chính ra sao, đã có tranh chấp nào chưa, và nếu họ không thực hiện thì bạn có quyền gì.
Hợp đồng nên có điều khoản gì?
Cơ chế giữ tiền trong giai đoạn chờ, điều kiện và thời hạn hoàn tiền cho từng tình huống, mốc tiến độ cùng hệ quả nếu trễ, và luật áp dụng cùng nơi giải quyết tranh chấp.
Nếu không thẩm định được một đối tác?
Hãy coi đó là câu trả lời. Một đối tác không thẩm định được là một rủi ro không định giá được, và rủi ro không định giá được thì không nên nhận ở quy mô này.
