Chi phí thật của một diện định cư đầu tư không phải mức vốn tối thiểu, mà là tổng phần tiền mất hẳn — phí nhà nước, đóng góp không hoàn lại, thuế giao dịch, phí luật sư, phí quản lý — cộng với phần hao hụt của khoản vốn khi bạn thu về. Hai chương trình cùng mức 500.000 euro có thể chênh nhau hàng trăm nghìn euro chi phí thật. Muốn so cho đúng, hãy tách mỗi diện thành hai cột: tiền đi luôn, và tiền có thể quay lại.
- Thailand Privilege: gần như toàn bộ là phí, không thu về.
- Latvia: ngoài giá nhà còn đóng 5% vào ngân sách nhà nước, mất hẳn.
- Malta MPRP: phí hành chính và đóng góp chính phủ không hoàn lại, thuê nhà thì đóng góp cao hơn mua.
- EB-5: vốn có thể thu về sau nhiều năm, nhưng phí dự án và phí đơn thì không.
- Bất động sản: thuế mua, thuế giữ hằng năm và chênh lệch giá bán lại là "phần mất ngầm".
Phần tiền mất hẳn gồm những gì?
Có năm nhóm, và chương trình nào cũng có ít nhất ba nhóm.
- Đóng góp hoặc phí cho nhà nước: khoản đóng ngân sách 5% của Latvia, đóng góp chính phủ và phí hành chính của Malta, phí đơn I-526E và I-829 của Mỹ.
- Phí hồ sơ theo đầu người: phí thẻ, sinh trắc học, khám sức khoẻ, bảo hiểm y tế bắt buộc cho từng thành viên.
- Thuế giao dịch: thuế chuyển nhượng hoặc thuế giá trị gia tăng khi mua nhà ở Hy Lạp, Síp; phí đăng ký 4% của Cục Đất đai Dubai.
- Phí chuyên môn: luật sư, dịch thuật, hợp pháp hoá lãnh sự, kiểm toán nguồn tiền.
- Phí cơ hội: lợi nhuận bạn bỏ lỡ vì tiền bị khoá nhiều năm trong khoản đầu tư sinh lời thấp.
Nhóm cuối thường không xuất hiện trong bảng báo giá nào, nhưng với khoản vốn 800.000 USD khoá năm, bảy năm, nó có thể lớn hơn mọi khoản phí cộng lại.
Phần thu về: bao nhiêu thật sự quay lại?
Phần thu về chỉ là "có thể", không phải "chắc chắn", và hầu như luôn thấp hơn số đã bỏ ra. Nhà ở Hy Lạp, Latvia, Síp, Dubai có thể bán lại cao hơn hoặc thấp hơn giá mua, trừ đi phí môi giới và thuế khi bán. Quỹ đầu tư Bồ Đào Nha, Hungary trả về theo giá trị đơn vị quỹ khi quỹ đáo hạn, sau khi trừ phí quản lý cả quá trình. Vốn EB-5 hoàn khi khoản vay của dự án được trả, có thể trễ hơn dự kiến nhiều năm, và lãi thường rất thấp.
Riêng tiền gửi cố định của MM2H Malaysia là phần thu về rõ ràng nhất — bạn rút lại khi rời chương trình, nhưng chịu rủi ro tỷ giá ringgit.
Bảng tách hai phần ở các chương trình chính
| Chương trình | Phần mất hẳn chính | Phần có thể thu về | Tỷ trọng mất hẳn |
|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | Toàn bộ phí thành viên | Không | Gần 100% |
| Malta MPRP | Phí hành chính, đóng góp chính phủ, quyên góp tổ chức phi lợi nhuận, tiền thuê nếu chọn thuê | Nhà nếu chọn mua | Cao |
| Latvia | Đóng 5% ngân sách, thuế và phí mua | Nhà | Trung bình |
| Hy Lạp | Thuế mua, phí luật sư, thuế tài sản ENFIA hằng năm | Nhà | Thấp tới trung bình |
| Bồ Đào Nha (quỹ) | Phí quỹ, phí thẻ, luật sư | Đơn vị quỹ khi đáo hạn | Thấp tới trung bình |
| UAE | Phí đăng ký 4%, phí dịch vụ chung cư | Nhà | Thấp |
| EB-5 | Phí dự án, phí đơn, luật sư | Vốn đầu tư | Thấp nhưng vốn khoá lâu |
| MM2H | Phí thị thực, chênh giá nhà | Tiền gửi cố định, nhà | Thấp |
Thuê hay mua: lựa chọn ở Malta cho thấy điều gì?
MPRP Malta cho chọn thuê nhà thay vì mua, và lựa chọn này lật ngược tỷ lệ hai phần. Thuê thì vốn bỏ ra ít hơn, nhưng mọi khoản tiền thuê nhiều năm đều mất hẳn, và đóng góp chính phủ cho người thuê cao hơn người mua. Mua thì khoá nhiều vốn hơn, nhưng sau thời gian giữ bắt buộc, căn nhà là tài sản có thể bán. Mức cụ thể của từng khoản thay đổi qua các lần sửa quy định, cần kiểm lại trên trang của Cơ quan Thường trú Malta khi nộp.
Phép tính đơn giản: lấy tổng phần mất hẳn theo cả hai phương án trong thời gian bạn dự định giữ tư cách, cộng chi phí cơ hội của khoản tiền mua nhà, rồi so. Gia đình chỉ cần thường trú làm phương án dự phòng thường thấy thuê hợp lý hơn; gia đình định sống thật ở Valletta hay Sliema thì mua có lý hơn.
Kinh nghiệm: ba khoản người ta hay quên cộng
- Chi phí giữ nhà hằng năm. Thuế tài sản, phí quản lý toà nhà, bảo hiểm, sửa chữa khi bạn không ở — với nhà để không ở Hy Lạp hay Latvia, khoản này cộng dồn đáng kể.
- Gia hạn thẻ. Phí, giấy tờ, đôi khi phải bay sang lấy sinh trắc học, nhân với số thành viên.
- Chênh tỷ giá hai chiều. Tiền đồng đổi sang euro khi vào, euro đổi về khi ra; mỗi chiều mất một khoản chênh mua bán, chưa kể biến động tỷ giá.
Mẫu lập bảng chi phí năm cột đã có trong chuyên mục Chi phí toàn phần; dòng tiền theo từng mốc xem ở Kế hoạch dòng tiền.
Cách so hai chương trình bằng một con số
Quy về "chi phí thật mỗi năm giữ tư cách". Cộng phần mất hẳn, cộng hao hụt ước tính khi thu vốn về, cộng chi phí cơ hội, rồi chia cho số năm bạn dự định giữ thẻ. Một diện đắt lúc vào nhưng cho thường trú vĩnh viễn có thể rẻ hơn mỗi năm so với một diện rẻ lúc vào nhưng phải gia hạn và giữ vốn mãi. Con số này không chính xác tuyệt đối, nhưng buộc bạn so hai thứ cùng đơn vị.
Ví dụ: hai gia đình cùng có 500.000 euro
Gia đình thứ nhất đặt 500.000 euro vào quỹ đủ điều kiện ở Bồ Đào Nha; gia đình thứ hai mua căn nhà 400.000 euro ở Kalamata, Hy Lạp, phần còn lại để trả thuế, phí và chi phí giữ nhà. Nhìn mức vốn, hai nhà gần như ngang nhau. Nhìn hai cột, khác hẳn: gia đình thứ nhất mất chủ yếu phí quỹ và phí thẻ, nhưng không biết chắc ngày tiền về và giá trị đơn vị quỹ lúc đó; gia đình thứ hai mất thuế mua, thuế tài sản ENFIA hằng năm, phí quản lý, nhưng có căn nhà dùng được mỗi mùa hè và bán được cho người mua địa phương. Không bên nào "rẻ hơn" tuyệt đối — bên nào hợp hơn tuỳ gia đình cần thanh khoản hay cần chỗ ở.
Muốn biết chi phí thật, không phải mức vốn quảng cáo?
Viking Global Group – Quốc Tịch Toàn Cầu (quoctich.com) lập bảng tách phần mất hẳn và phần thu về cho từng chương trình cư trú đầu tư mà gia đình bạn đang cân nhắc, theo đúng số người và thời gian dự định giữ thẻ.
Hotline/Zalo: +849.219.219.88 · Email: [email protected]
Câu hỏi thường gặp
Định cư đầu tư cần bao nhiêu tiền thật sự?
Bằng mức vốn tối thiểu cộng phần chi phí không hoàn lại, thường thêm một khoản đáng kể cho phí, thuế và luật sư. Nên so theo chi phí thật mỗi năm giữ tư cách thay vì so mức vốn.
Chương trình nào gần như không thu lại được tiền?
Thailand Privilege là phí thành viên, không hoàn lại. Các khoản đóng góp chính phủ như ở Malta hay khoản 5% của Latvia cũng mất hẳn.
Vốn EB-5 có được hoàn lại không?
Có thể được hoàn khi dự án trả khoản vay, nhưng không được cam kết chắc chắn vì vốn phải chịu rủi ro. Phí quản lý dự án và phí nộp đơn thì không hoàn.
Mua nhà Golden Visa có phải là không mất tiền?
Không. Bạn mất thuế mua, phí luật sư, chi phí giữ nhà hằng năm và có thể lỗ khi bán lại. Căn nhà chỉ là phần có khả năng thu về.
